下面是小编为大家整理的复苏之路：中国投资2020（完整）,供大家参考。
投资战略。
融 况及调整相应的
市疫场情基前本面市在场201回9 年顾末已面临挑战。近年来，大量供应持续入市，需求端增量难以匹配，导致市场空置率上升。同时，较低的回报率也使得交易测算面临难度。有些例外的可能是存在大幅价值增值空间的项目，或者所在区域有新基建或总规方案等政府支持的项目。
与此同时，政府也在继续推行经济降杠杆政策，过去小型开发商融资所依赖的影子银行大幅减少。以房地产为抵押的破产案例和不良贷款资产包数量不断上升，投资者愈发关注此类投资机会，期望从中受益。
成熟市场在市场调整阶段仍能提供较好的流动性，因而为更多投资者关注。同时，投资者的资本构成也转为更能承受风险的长期核心资金，并倾向投资一些位于核心区域，有良好租户，且投资者在项目所在地有资产管理团队的项目。
大型投资者，私募基金以及国企开发商同时看到了资产包和平台收购的价值。投资资产包和参与平台收购可以通过整合现有管理，改善财务结构来提升资产包整体价值。
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图 1 ：一线城市各资产类别收益率， 2019 年第四季度
来源 第一太平戴维斯研究部 中国 -
2020 年 6 月
复苏之路 -
投资 S
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2一02季0 年度第一市季场度投表资现活动同时受到季节性因素和新冠病毒影响，所达成的成交大都是从 2019 年就开始谈判。一季度政府颁布旅游禁止令，国际旅行限制至今尚未完全解除，国际投资者扫盘和了解新投资机会面临一定难度。
投资者也对新冠肺炎对经济和房地产市场造成的影响充满担忧。一些卖家面临现金流压力
需要急售资产，这种情况下买家也会希望借机重新进行价格谈判。也有部分买家在中短期市场明朗之前，或更好的交易出现之前对市场持观望态度。
买家还需确保能继续获得投资方的资金支持，评估投资回报是否能与之前预期一致。
何股权去、债何券从还？是其他投资？
新冠肺炎及疫情封城情况对股权市场造成了
很大影响，股票价格从历史高点大幅下降。尽管股市价格在后期得到了一定程度的提升，整个市场在之后仍可能面临很大波动。同时，投资者为了获得资金安全性纷纷走向债券市场，导致国债收益率大幅下降。在这样的情况下，为了获得更高的收益率，投资者需要寻找新的投资点，而不动产投资收益率比国债高，波动性比股票低，同时也有一定资产升值空间，对
投资者仍具吸引力。
图 2 ：中国按资产类别大宗成交额 *
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图 3 ：中国按城市大宗成交额
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* 大宗成交指的是除去开发地块以外超过 1 亿元人民币的交易来源 R eal
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第一太平戴维斯研究部
来源 R e al
C a p i t al
A n al y t i c s ;第一太平戴维斯研究部 安全港
商业资产投资者可能会转向更成熟的市场，或
者增长前景良好的产业集聚区域，例如科技、金融、医药等行业，这些行业基本面情况更为良好。
价格调整
基于经济预期的改变，为了适应新的情况，投
资者将不得不调整原有短期和长期的投资计划。投资者需要将募集的资金投入市场，物业业主需要实现退出，给予投资者回报或投入新的项目中。预 计2 020 年下半年，市场活跃度会有所改善，卖家可能会更迫切地出售物业，买家对前景更为明确，买卖家之间的心理价差会越来越小。
结构和保证
为了弥补买家承担的经济下行过程中的风险，
急需出售物业的卖家往往需要提供较大的折扣或提供租金收入担保，或承诺未来的回购。
国际基金增加亚太区配置
考虑到新冠肺炎可能对企业造成的影响，国际
经济增长前景短期内较为消极，在中期也面临一定挑战。国际投资者可能向发展中的亚太区配置更多的资金，尤其是那些受到出口和贸易战影响较小的区域。中国此前较依赖于对外出口，近年则加强内需经济发展，及自主技术能力，与邻国形成新的合作贸易关系，减少对西方经济体的依赖。因此从长期来看，投资者可能会向亚太区，特别是中国配置更多资金来分散投资风险。
新资金，新策略
风险、回报率预期以及投资周期的变化都会
对资金组成来源产生影响。国际养老基金、保险以及主权基金向亚太地区配置大量资金，通过持有稳定的核心资产来规避风险。在目前情况下，希望获得高回报率或资产升值机会的基金收购存在一定挑战，可能需要改变投 资策略，或等待市场情况更为明朗。
物流及数据中心
物流资产和数据中心正值上升周期，因此获得大量投资关注。物流资产本身不能创造高
图4 ：商业银行贷款分类
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税收和就业机会，政府一般不愿意将土地用于物流开发，因此投资物流资产的主要问题在于很难获得处于非常良好区域的项目。尽管近几年物流资产存量有所增加，但部分项目区位并不十分理想，商品流转运输效率有待提升。另一方面数据中心需要获得运营许可，获得电力配额保证，实现能源使用效率达标，另外还需要在靠近人口和商业中心寻找合作伙伴和开发机会，这对于投资者，特别是境外投资者有很多的困难。
财政刺激
近年，中国试图减少对固定资产直接投资的依
赖，但是在目前经济增速减缓的情况下，考虑到固定资产投资能够直接且有针对性的促进经济发展和创造就业，因此重新为政策考虑。过去的固定资产直接投资通常关注于道路、桥梁、铁路以及机场等项目的建设，然而现在为适应数字化、低碳化及可持续发展，可能会投资于适应新经济下的新基建项目。以这些为导向的投资策略可能会很快获得政府的批准及支持。
货币刺激 — 利率能达到多低？
今年一年期贷款利率仅下降了 0 . 3 个百分点，而
五年期贷款利率只下降了 0 . 15 个百分点，为实现经济复苏，可能需要更大幅度的货币刺激。尽管中国利率下降幅度可能无法达到美国、日本、英国或者欧洲的程度，但通过降低利率使公司现金流负担减轻，有利于稳定市场租户租赁需求，从而稳定资产价值。
不良贷款
经济降杠杆政策导致很多企业很难借新钱还
旧债，不良贷款总量近几年一直在攀升。同
时，在经济增速变缓的情况下，企业收入和现金流都会受到影响，将可能产生更多贷款到期不能偿还的情况。政府指导银行短期内对受影响的企业予以贷款展期或续贷，合理设置还款宽限期，但这一措施并不会一直持续。由于大
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部分的贷款都是以不动产作为抵押物，市场为
来源 中国人民银行；第一太平戴维斯研究部 投资者提供了以较低的价格获得资产包，并快速退出的机会。
表 1 ：近期基金对于物流平台的投资
领盛（ L aSa ll e ）
领盛完成中国物流基金的首期募集，金额为 6 . 81 亿美元
乐歌集C团a（mLborgi dogse）
,）亿&万B o豪u剑w i桥n（v eI vs tanh o e
乐歌集团，亿万豪剑桥以及 B ou w in ve s t 合作完成总投资规模 8 亿美元的乐歌中国物流基金四期的募集
普洛斯
普洛斯已经完成总资产规模为 150 亿元人民币的普洛斯中国收益基金 I 的募集
BP E
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F o r e s t
L o g i s t i c s
据新闻报道，霸菱亚洲投资已经完成向一中国大陆物流合资公司 4 . 8 亿美元的投资
新宜 &
摩根大通
摩位于根中大国通的与现中代国化领物先流的设物施流基础设施开发运营商新宜设立工业物流合资公司，总价值约为 6 亿美元，共同投资
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不动产投资信托基金
2020 年 4 月 30 日，证监会和发改委联合宣布将
会推进基础设施领域不动产投资信托基金试点。产品的底层资产将会优先支持例如收费公路等基础设施，鼓励信息网络发展的新型基础设施，且围绕国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。不动产投资信托基金在中国仍需时间去发展，但其出现将为开发商和投资者提供重要的退出渠 道，也会减少房地产行业对贷款的依赖，促进市场透明度以及专业资产管理能力的提升。
在长新远冠影疫情响影响下，中国经济和房地产市场面临许多新的挑战，长期投资者应关注市场上的一些结构性机会。
去全球化
由于资本需要及供应链的影响，制造商不可能
在短期内将现有项目立刻转移出中国，但可能会将新项目投向其他国家。中国会与其他亚洲邻国及发展中市场建立更为紧密的连结。此外，也会大力提升自身在关键领域的自主研发能力，减少对他国依赖。为了适应这些变化，制造业和物流业需要在选址和功能上做出改变。
图5 ：中国不动产投资信托基金结构图 互联网 / 技术更新及应用
科技将会大幅改变房地产市场。物业管理中
的技术更新及自动化为业主提供更好的服
务，同时降低运营成本。数据分析能够解析空间使用的方式，节省能源，提高空间使用效率。随着应用率不断提升，电子商务、网上游戏、教育以及直播等都可能在未来几年大幅发展，商品配送和服务配送效率也会不断提高。
弹性工作 / 在家办公
疫情下很多企业实行弹性工作或者在家工作
的方式，短期内，企业对办公场所的扩张需 求受到影响。长期来看，企业的选址策略或 将有所改变，例如一些公司会考虑在成本较低的二三线城市或非核心区域建立更多区域中心，进而调整大城市的总部办公功能。公 共交通网络密度增强，也令非核心区域的通勤更为便捷。办公模式的变化也会带动住宅市场的需求，如果在家办公频率增加，去往 办公室的次数减少，非中心的居住需求将有所增加，由于房价较低，的人们花更多时间在家，一周只去办公室一两次，他们可以住在远离市中心的地方，这样也能有能力扩大居住面积，可以增加一个书房或者日间公共活动区域。
资产类别
疫情影响下受益最明显的资产类别是物流资
产和数据中心。然而这些投资机会较少，竞争激烈，设计和位置是否合理需要未来时间验证。
位于市中心较小型的配送中心和在核心区域能够处理大批货物以及无人驾驶车辆的大型配送中心也受到投资关注。最近医药公司以及冷鲜食品供应商对于冷链运输需求大幅上升，也催生了市场对冷链物流的兴趣。
数据中心的技术和需求在迅速变化。流媒体和基于云的系统不断对带宽提出新要求，而 5 G ，物联网技术以及无人网络需要更快的回复性及计算能力，这都需要数据中心更靠近城市中心。随着数据中心不断增加，他们会对电力消耗等环境产生影响，从而引申出更多相关规 定。
政府或将对公共事业和社会基础设施领域进行更大规模的投入。过去三十年间，政府致力于经济高增长，但随着中国进入新的发展阶段，加之全球范围的高负债率盛行，投资回报以及发展速度可能会减慢。而一直以来，学校和医院等公共事业和民生设施投资力度相对偏弱，但此类设施对提升民众的福祉至关重要。疫情之后，也会为应对未来新的挑战做好准备。
来源 中国指数研究院，第一太平戴维斯研究部
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